Mart 2007’de yürürlüğe giren Mortgage Yasasından önce ev kredisi kullanmış olan tüketiciler için 6 Haziran 2007 tarihi mevcut kredileriyle devam etme ya da yeni mortgage sistemine geçme kararını vermeleri için son tarihti. (Bu tarihe kadar kredi kullandıkları bankalara yeni konut finansmanı sisteminden yararlanmak istemediklerini belirtmeyenler ise otomatik olarak mortgage sistemine dahil edildiler.) Karar vermeleri için kendilerine tanınan bu üç aylık süreçte tüketicilerin bir kısmı gerekli araştırmayı yaparak yeni yasa hakkında bilgi topladı, bu yasanın artılarını eksilerini araştırdı ve bilinçli bir şekilde tercihini yaptı. Ancak, bazı tüketiciler ise bu süreçte yeni yasa hakkında ortaya çıkan bilgi kirliliğinden nasibini aldı, kafası karıştı, sorularına cevap bulamadı ve kulaktan duyma bilgilerle seçiminin kendisini nasıl etkileyeceğini çok da net kestiremeyerek bir tercih yapmak durumunda kaldı.
Bankaların yaptıkları açıklamalara göre tüketicilerin büyük bir kısmı yeni yasa kapsamına dahil oldu. Mevcut kredilerine yeni sisteme geçmeden devam etmek isteyen diğer tüketicilerin bir kısmı ise bankalarının kendilerine verdiği tavsiyeler üzerine fikirlerini değiştirdiler. Türkiye Bankalar Birliği tarafından konuyla ilgili detaylı bir açıklama olmamasına rağmen, konut kredisi kullanan yaklaşık 500 bin tüketiciden yalnız %10’luk kısmının yeni konut finansmanı sistemine dahil olmayacağı tahmin ediliyor. Konut piyasasında önemli role sahip bankalardan alınan bilgilere göre yaklaşık 354.000 kişi mortgage sistemini tercih ederek bu sisteme geçtiler. Tabloda bazı banka müşterilerinin ne kadarının mortgage sistemine geçtiğini görebilirsiniz.
|
Banka |
Yeni sisteme geçen müşteri sayısı |
Toplam müşteriye oranı (%) |
|
İş Bankası |
72 bin 200 |
95 |
|
Akbank |
67 bin 760 |
88 |
|
Yapı Kredi |
35 bin |
95 |
|
Garanti |
47 bin 500 |
95 |
|
Finansbank |
46 bin |
92 |
|
Vakıfbank |
42 bin 770 |
91 |
|
HSBC |
28 bin 500 |
95 |
|
Denizbank |
9 bin 500 |
95 |
|
Anadolubank |
2 bin 548 |
98 |
|
Şekerbank |
2 bin 310 |
97 |
|
Ortalama |
354.088 |
94,1* |
*Belirtilen on bankada mortgage sistemine geçen müşterilerin ortalaması
Tüketiciler bu konuda kararlarını zaten verdiler, ancak bu kararları doğrumuydu? Bu üç aylık tercih süresince tüketicilerin verdikleri kararları etkileyebilecek birkaç önemli faktör vardı:
- Vergi muafiyeti, mortgage sisteminde Banka Sigorta Muameleleri Vergisi’nin (BSMV) alınmaması.
- %2’lik erken ödeme cezası.
- Ayıplı malın sorumluluğunun kime ne kadar süreyle ait olacağıydı.
BSMV
BSMV faiz ödemeleri üzerinden alınan %5’lik bir vergi olduğu için kredi vadesinin başlarında yüksek bir değer oluştururken, vade sonlarına gidildikçe azalmaktaydı. Bu durumu aşağıdaki tablodan bakarak daha net görebiliriz.
|
Tarih |
Anapara |
Faiz |
BSMV |
Ödenen BSMV oranı |
Ödenen |
|
1. yılın sonu |
13.554 |
16.918 |
846 |
0,32 |
31.318 |
|
2. yılın sonu |
16.206 |
14.266 |
713 |
0,27 |
31.185 |
|
3. yılın sonu |
19.376 |
11.096 |
555 |
0,21 |
31.027 |
|
4. yılın sonu |
23.166 |
7.306 |
365 |
0,14 |
30.837 |
|
5. yılın sonu |
27.698 |
2.774 |
139 |
0,05 |
30.611 |
|
Toplam |
100.000 |
52.361 |
2.618 |
1,00 |
154.979 |
* 5 yıl vadeli %1,5 faizden 100.000YTL kredi için hesaplanmıştır.
Yukarıda da gördüğümüz gibi 5 yıllık geri ödeme planı olan bir kredinin ilk iki yılının sonunda BSMV’nin %50 den fazla kısmı ödenmiş oluyordu. Ödenen BSMV’nin geriye alınamamasından dolayı tüketicinin bu durumdan elde edeceği fayda ödemiş olduğu taksit sayısı arttıkça azalmaktaydı. Bir genelleme yapacak olursak eğer kredi vadenizin %40’lık kısmını geride bıraktıysanız faiz ödemelerinizin %60’ını yapmışsınız demektir ve böyle bir durumda sıfır BSMV ödemenin cazibesini biraz yitirdiğini söyleyebiliriz. Yukarıdaki tabloda uygulanan yöntemi kullanarak sizde vergi tasarrufunuzu hesaplayabilirsiniz.
Erken Ödeme
Ev kredisini 6 Mart tarihinden önce almış olup yeni mortgage sistemine dahil olan bir kişiden hiç bir şekilde erken ödeme cazası alınamayacaktı. Bu kural sadece mortgage yasası çıktıktan sonra kullanılan kredilere uygulanacaktı. O yüzden bu maddeyi karar verme aşamasında eleyebilirdik.
Ayıplı Malın Sorumluluğu
Daha önce ev kredilerine uygulanan yasaya göre banka ve müteahhitler müteselsilen konutun değeri kadar müşteriye 5 yıl süreyle sorumluydular. Yeni yasayla bankalar verdikleri kredi miktarı oranında müşteriye bir yıl süreyle sorumlu olurlarken müteahhitlerin sorumluluğu 5 yıl olarak kaldı. Bankaların tüketicilere karşı sorumluluğu bu şekilde azalmış oldu bu yüzden tüketicilerin bu durumu göz ardı etmemeleri gerekiyordu.
Bu üç aylık karar döneminde vergi muafiyeti dışında, %2’lik erken ödeme cezası ve ayıplı malın sorumluluğu konusunda ki belirsizlikler de alınan kararları etkiledi. Her müşterinin kendine özgü bir durumu olduğu için bir tek bir doğru belirtmemiz uygun olmaz. Ancak tüm bu koşulları göz önüne aldığımızda istisnai durumlar dışında mortagage sistemine geçilmesinin doğru bir karar olduğunu söyleyebiliriz, zaten bankalardan alınan istatistiksel verilerdeki müşteri tercihleri de bu sonucumuzu doğrular nitelikte.
İlgili Linkler:
Mortgage yasasıyla ilgili bir diğer makale: Başlığı
Konut ve mortgage kredileri kataloğuna ulaşmak için
Konut ve mortgage kredilerini karşılaştırmak için