Mortgage Refinansmanı Hakkında Bilmek İstediğiniz Herşey.

 
MORTGAGE REFİNANSMAN

Faiz oranlarındaki değişmeler mortgage yasasının getirdiği yeniliklerden biri olan refinansman olanağıyla tüketicilerin kredilerini yeniden yapılandırmalarına imkan sağlıyor. Bu durum tüketicilerin kafasında yeni soruların oluşmasına neden oluyor. FinZoom ekibi olarak bu soruların cevabını vermeye çalışalım.

İlk olarak merak edilen konu sizin bize yöneltmiş olduğunuz soru, refinansman yapmalı mıyım? Refinansman yapma noktasında amacınız çok önemli:

• Toplam ödemenizi mi düşürmek istiyorsunuz,
• Toplamda biraz daha fazla ödemeyi göze alarak aylık ödemenizi azaltıp yükünüzü hafifletmek mi istiyorsunuz?

Bu sorulardan da anlayabileceğimiz gibi refinansman aşamasında bakılan temel iki kriterimiz var, Toplam ödeme ve Aylık ödeme. Tabi bunun yanında yeni kredinizin getireceği maliyetleri unutmayalım. Biliyorsunuz ki refinansman durumunda bir önceki kredinizi kapatabilmeniz için kredi tutarının %2’si kadar bir ceza ödemeniz gerekir ve buna ek olarak yeniden kredi kullandığınız için tekrar dosya masrafı,başvuru ücreti,işletim ücreti gibi masraflar ödemek zorunda kalacaksınız. Sizin durumunuzu düşünürsek 20.04.2006 tarihinde kullandığınız krediniz, belirttiğiniz tarihte mortgage yasasının henüz kabul edilmemiş olması nedeniyle mortgage kapsamında yer almamaktadır. Bu yüzden siz %2 oranındaki erken kapatma cezasından muaf olacaksınız. Şimdi sizin örneğiniz üzerinden giderek sayısal bir açıklama yapalım.

Açıklamalarımızda yer alacak olan YMO, Yıllık Maliyet Oranı iki farklı kredinin kıyaslanmasında önemli bir göstergedir. Yıllık Maliyet Oranı hakkında daha detaylı bilgiyi aşağıdaki linke tıklayarak edinebilirsiniz.

http://www.finzoom.com.tr/Info/art/Advices/ 

Not: Bu hesaplamalar FinZoom Kredi Hesap Makinesi ile 60 ay vade ve 20.000 YTL için yapılmıştır.

Yukarıdaki tabloda iki kredi arasındaki karşılaştırmaları görebilirsiniz.Bu hesaplamaları yaparken yeni kredinizin masraflarını ve daha önce kaç ay ödeme yaptığınızı bilemediğimiz için daha detaylı hesaplama imkanımız yoktur. Fakat bu tabloda gördüğünüz gibi masrafları dahil etmediğimiz ikinci kredinin çok daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.

Peki masrafları dahil edersek ne olur? Bu soruya cevap verebilmek için tahmini masrafları ekleyelim. İkinci kredimiz için toplam masraflarımızın 2.500,00 YTL, ilk kredimiz içinse 1.250,00 YTL olduğunu ve daha önce 5 ödeme yaptığınızı varsayarsak tablo aşağıdaki hali alacaktır.

Yukarıda ki tablo masrafları ekledikten sonraki durumu daha net göstermektedir. Bu tablodaki ikinci kredimiz 60 ay vade için, % 1,20 aylık faiz oranı ve 5. ödemeyi yaptıktan sonra 6. ayda geriye kalan anaparamız üzerinden (18.724,96YTL) kullanıldığı varsayılmıştır. Bu noktada ayrıca eklemek isteriz ki, eğer mortgage kapsamındaki bir krediyi refinanse etmek isterseniz % 2 ( 18.724,96 * 0,02 = 374,50 YTL ) erken kapatma cezasınıda ödemeniz gerekecek.  Bu örnekten elde ettiğimiz sonuçlara göre Toplam ödemeniz 58,91 YTL oranında artmasına rağmen, aylık ödemenizde 74,85 YTL azalma söz konusudur. Burada karar tamame size kalmıştır. Yani eğer macınız aylık ödemenizi azaltmaksa ve azalma miktarı sizi tatmin ediyorsa kredinizi rfinanse edebilirsiniz, fakat eğer toplam ödemenizi azaltmayı hedefliyorsanız refinanse etmeniz doğru olmayacaktır.

Şimdi sitemiz kullanıcılarının merak ettiği bir diğer soru ise, Refinansman yapmayı düşündüğüm yeni bankam refinansman yapabileceğimi söylüyor,fakat mevcut kredimi kullandığım banka ise bunu kabul etmiyor, Ne yapmalıyım?

Sayın kullanıcılarımız, mortgage yasası ülkemizde çok yeni oluğu için sistemin tam oturmaması durumuyla karşı karşıya kalıyoruz. Bu da yasal bir takım boşlukların ortaya çıkmasına neden oluyor.

Bu boşluklara değinmeden önce temel olarak mortgage kapsamını tanımlamaya çalışalım. Refinansman bir kredi yenileme olayıdır, yani mevcut bir kredinizi yeni bir kredi alarak finanse etmektir. Yani kredi değişimi söz konusu değildir. Bu şu demek, siz refinansman yaparken tekrar yeni bir kredi başvurusu yapıyorsunuz. Bu nedenle yeni krediniz için tekrar masrafları ödemelisiniz. Mortgage kapsamında, sabit faizden değişken faize geçme, farklı bankalardan kredilerin tek bir kredi altında birleştirilmesi, alınan kredinin para biriminin değiştirilmesi gibi konular vardır. Fakat bu hizmetlerden yararlanabilmeniz için mevcut kredinizi kullanmış olduğunuz bankanızı refinansman yapmaya ikna etmek olacaktır. Çünkü sizin daha önce kullanmış oluğunuz kredi için bankayla aranızda düzenlenmiş bir sözleşme vardır.Bu sözleşmede krediden yararlanan kişi olarak belirli bir vade için ödeme yapacağınızı taahüt etmiş oluyorsunuz. İşte bu noktada yapmanız gereken bankanızı bu sözleşmenin dikkate alınmamasına ikna etmek olacaktır.