Önceki bir yazımızda da belirttiğimiz gibi A.B.D’de konut fiyatlarında yaşanan hızlı düşüş mortgage fonlarının birer birer batmasına neden olmuş ve bu da nihayetinde küresel bir krize dönüşmüştür. Oysa bu tür mortgage fonlarının yaygın olmadığı ülkemizde krizin konut sektörünü etkileyeceği pek öngörülememişti. Fakat ilerleyen günlerde konut fiyatlarında yaşanan düşüşe hepimiz tanık olduk. Dolayısıyla, bu yazımızda konut fiyatlarının neden düştüğünü inceledikten sonra inşaat sektörü ve tüketicilerin bu durumdan nasıl etkilendiklerini açıklamak istedik.
Fiyatlar Neden Düştü?
Geçmiş dönemdeki yoğun talebin devam edeceği beklentisiyle konut yapım faaliyetlerini hızlandıran firmaların ellerinde kriz sonrası tamamlanmış fakat satılamamış binlerce konut kalmış, bu ise sektördeki konut stoğunu patlatmıştı. Buna kriz ortamında tüketici davranışlarında yükselen harcamama (tasarruf) eğilimi ve gelir sıkıntısı, diğer bir söylemle arz talep dengesinin bozulması ve bankaların kredi olanaklarını sınırlaması eklenince emlak fiyatları 3 yıl öncesine döndü. Gerçekten de konutlara talep olmayınca hem konut hem de kira fiyatlarında ortalama %30-40 ‘lık bir düşüş yaşanmıştır. Üstelik konut sahiplerince öne sürülen satış ve kiralama şartları da (depozito, kira bedelini yıllık ödeme vs.) kriz nedeni ile kiracı lehine değişiklik göstermeye başlamıştır.
Sektör Nasıl Etkilendi?
Fakat fiyatlar ne zaman eski seviyelerine yükselir? Konut sektörü ne zaman toparlanma sürecine girer? Uzmanların bu sorulara verdikleri yanıt oldukça ilginç. Buna gore piyasanın sanıldığının aksine çok uzun sürede değil, daha kısa sürede normale döneceği beklenilmektedir. Zira, nüfusun bu denli hızlı arttığı, ülke içi sürekli göçlerin yaşandığı ve buna rağmen gayrimenkul miktarının sınırlı olduğu bir ortamda konut talebinin ilerlemesi kısıtlanamaz.
Gerçekten de her yıl 1 milyon yeni konuta ihtiyaç duyulan sektörün kısa zamanda toparlanacağı inancı oldukça yüksek. Hatta krizin üretici firmalara orta vadede avantaj sağlayacağı da konuşulmakta. Buna göre kriz döneminde düşük üretim maliyetleriyle üretimlerine devam eden ve nakit sıkıntısı yaşamayan inşaat firmaları kriz sonrası bu stoklarını yüksek kar marjıyla ellerinden çıkarma imkanı bulabilirler. Zira bu saikle üretimlerine devam eden firmaların fiyatların tekrar yükseleceği zamanı beklediklerini tahmin etmek zor değil.
Konut Almanın Zamanı mı?
Peki bu durumda konut almalı mıyız? Burada satın alacağımız konutu hangi amaçla (yatırım, ikamet) aldığımız çok önemli. Kriz etkisinin daha ne kadar süreceği ve piyasaların ne zaman normale döneceğini saptamak güç. Bu anlamda yatırımcılara eğer kısa ya da orta vadede piyasaların normale döneceği beklentisi taşıyorlar yani konut fiyatlarının kriz öncesi fiyatlarına yükseleceğini bekliyorlarsa yatırım olarak konut almalarını fakat aksi takdirde alternatif yatırım araçlarına (örneğin altın) yönelmelerini öneririz.
İkamet amacıyla konut almak isteyen tüketicilerin ise bu isteklerini hayata geçirmelerini öneririz. Zira azalan konut fiyatlarına ek olarak konut kredisi faiz oranları da 1.39 – 1.51 bandına gerilemiş ve konut alımını cazip hale getirmiştir. Burada aklımıza peki ileride konut fiyatları daha da düşerse şimdiden konut almak zararımıza olmaz mı sorusu gelebilir. Eğer amacımız tam bir kar/zarar hesaplaması yapmak ise beklentimize göre fiyatların daha da düşeceği zaman dilimine kadar ödeyeceğimiz kira bedeli ile bugünden alacağımız konutun gelecek dönemdeki fiyatı arasındaki farkı karşılaştırarak bir sonuca varabiliriz. Fakat bu tür kompleks bir hesaplama yerine ikamet amacıyla konut alan tüketicilerin bu alımlarını uzun vadeli ve hatta bir ömür boyu ikamet etmek niyetiyle yaptıklarını varsayarsak salt bir kar/zarar hesaplamasından ziyade daha sosyo-ekonomik bir nedene bağlı olarak karar verebiliriz. Ayrıca kriz döneminde konut fiyatlarındaki azalışın kira bedellerindeki azalıştan daha hızlı olduğunu da hatırda tutarsak, ikamet amacıyla konut alımının yerinde bir eylem olacağı sonucuna varırız.
Aşağıda Ocak 2008 – Ocak 2009 dönemleri arası sektördeki yıllık değişimleri bulabilirsiniz:
