Mortgage yasasının kabulüyle ortaya çıkan ve kafamızı karıştıran bir terim Refinansman. Aynı zamanda kredi faiz oranlarının düşmesiyle bize büyük ölçüde kazanç sağlayabilecek bir kavram. Bu nedenle sizlere daha önce bu konuda birçok yazıyla hitab ettik. Bu yazımızda ise refinansmanın ne olduğunu anlatmak yerine değişik ürün tiplerinin refinansman açısından inceleyerek analizini gerçekleştireceğiz.
Analizlerimizde 3 çeşit ürünün karşılaşırmasını yapacağız. Bunlar Artan Taksitli Mortgage, Eşit Anapara Ödemeli Mortgage, Sabit Faizli Mortgage’tır ve analizlerimizde kullanılan örnek kredimizin faiz oranı aylık %1.40, vadesi 120 ay, kredi mikttarı ise 100.000 YTL’dir.
Model kredimiz için değişik kredi ürünlerine yönelik hesaplamalar yaptığımızda aşağıdaki tabloyu elde ettik.
|
Yıllar |
Sabit Faizli Mortgage |
Artan Taksitli Mortgage |
Eşit Anapara Ödemeli Mortgage |
|
|
Toplam Faiz Ödemesi |
Kalan Anapara Dengesi |
Toplam Faiz Ödemesi |
Kalan Anapara Dengesi |
Toplam Faiz Ödemesi |
Kalan Anapara Dengesi |
|
1 |
16484.94 |
96160,18 |
16,707.34 |
98775.67 |
16030.00 |
90833.33 |
|
2 |
15718.94 |
91244,10 |
16,397.16 |
96433.53 |
14350.00 |
80833.33 |
|
3 |
14826.96 |
85435.28 |
15,891.66 |
92823.26 |
12670.00 |
70833.33 |
|
4 |
13744.48 |
78571.96 |
15,149.60 |
87679.58 |
10990.00 |
60833.33 |
|
5 |
11494.46 |
71191.18 |
14,122.03 |
80687.57 |
9310.00 |
50833.33 |
|
6 |
10987.98 |
60880,77 |
12,750.82 |
71473.66 |
7630.00 |
40833.33 |
|
7 |
9223.97 |
49559,35 |
19,967.07 |
59594.83 |
5950.00 |
30833.33 |
|
8 |
7139.68 |
36182,42 |
8,689.07 |
44526.00 |
4270.00 |
20833.33 |
|
9 |
4676.98 |
20376.79 |
5,820.01 |
25645.06 |
2590.00 |
10833.33 |
|
10 |
1767.15 |
0.00 |
2,245.18 |
0.00 |
910.00 |
0.00 |
|
Toplam |
106065.54 |
|
127739.94 |
|
84700.00 |
|
Bu tabloyu yorumlamak gerekirse 5. yılın sonunda refinansman yaptığımızı varsayalım. 5. yıl sonu için baktığımızda eşit anapara ödemeli mortgage’ta kalan anapara miktarımızın 50.833,53 YTL olduğunu görüyoruz. Diğer ürünlerinse 71.191,18 YTL ve 80.687,57 YTL ile kalan anapara dengelerinin çok daha yüksek olduğu gözümüze çarpmaktadır. Buda bu ürünü tercih etmemiz durumunda daha fazla Erken Kapatma Cezası ödeyeceğimiz manasına gelmektedir. Bir diğer taraftan, gerçekleşen toplam faiz ödemesi baz alındığında Eşit Anapara Ödemeli Mortgage’ın performansının daha iyi olduğunu açıkça gözlemlenebilir. 5. yılın sonunda Eşit Anapara Ödemeli Mortgage için gerçekleşen toplam faiz ödemesinin miktarı 63.350 YTL iken Sabit Faizli Mortgage için 72.269,78 YTL, Artan Taksitli Mortgage içinse 78.267,79 YTL ‘dir. Buda Kısa vadede refinansman yapmayı düşünüyorsanız hem daha az faiz ödediğiniz hem de daha çok anapara ödemesi yaptığınız Eşit Anapara Ödemeli mortgage’a yönelmeniz sizin için çok daha faydalı olacaktır.
Bu tablodan açıkça görebiliriz ki herhangi bir vade için refinansman yapmayı düşündüğümüzde, yani kredimizi alırken ileride refinansman yapmayı düşünerek alıyorsak Eşit Anapara Ödemeli Mortgage’ın rakiplerini açık ara yendiği bir maçtan söz ediyoruz demektir.