Mortgage alma aşamasında konutun değerlemesinin yapılması kredi miktarının belirlenmesi açısından son derece önemlidir. Konut kredilerinde kullandırım oranı bankadan bankaya değişmekle birlikte genelde ekspertiz tarafından belirlenen gayrimenkul değerinin % 75’i kadardır. Konutun değeri belirlenirken dikkate alınan faktörleri 4 aşamada vermeye çalışalım:
1) İşin Tanımlanması:
Söz konusu konutun değerleme sürecinin ilk etabı olan bu aşamada konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu konutun alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre (Alışveriş merkezine, hastaneye, okula yakınlık, ulaşım vb.) faktörlerini içerir. Bu faktörler detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.
2) Ön İnceleme ve Veri Analizi:
Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak Genel Veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir. İkinci olarak Özel Veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.
3) Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması:
Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır.
4) Değerleme Raporunun Yazılması:
Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir.
Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas alınır.
a) Pazar Yaklaşımı: Bu yaklaşım karşılaştırmaya dayanır. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu yöntemi uygularken daha önceden satılmış olan ve konum satış tarihi ve inşaat kalitesi gibi unsurlar açısından satışı söz konusu olan konuta yakın bir örnek bulunarak hareket edilir.
b) Gelir Yaklaşımı: Bu yöntemde ise gayrimenkule tahmini bir ekonomik ömür biçilir ve bu süre içerisinde gerçekleşebilecek gayrimenkul üzerindeki tüm nakit akışları hesap edilir ve bu nakit akışını bugünkü değerine indirgeyen bir iskonto oranı baz alınarak gayrimenkul fiyatı belirlenir.
c) Maliyet Yaklaşımı: Söz konusu konutun baştan tekrar inşa edildiğini varsayarak hesaplamaların yapılmasıdır.