Son zamanlarda en çok tartışılan konu şüphesiz ki Amerika kaynaklı mortgage krizi ve bu krizin ülkemi ze etkileri. FinZoom ekibi olarak bu konuda siz kullanıcılarımız aydınlatmak için bir çok yazı yayınladık. Bu yazımızda ise bu krizi anlatmak yerine bu krizin etkisiyle artan faiz oranlarına ve bu nedenle düşen konut talebinin yol açtığı konut fiyatlarında ki düşüşe, kısacası piyasanın konut fiyatları ve faiz oranları dengesine değineceğiz.
Öncelikle faiz artışının sebebi olarak bu dış kaynaklı krizden dolayı bankalarımızın borçlanma maliyetinin artmasını göstermemiz mümkündür. Peki faiz oranları yılbaşından bu yana ne ölçüde bir artış gösterdi? Bu sorunun cevabını 5 büyük bankamızın sabit faizli kredilerinin faiz oranındaki artışlarının ortalamasını alarak bulmamız mümkün olacaktır.
|
|
Ocak
|
Şubat
|
Mart
|
Nisan
|
Toplam Değişim
|
|
Garanti Bankası
|
%1.29
|
%1.29
|
%1.34
|
%1.54
|
%0.25
|
|
Finansbank
|
%1.29
|
%1.24
|
%1.33
|
%1.50
|
%0.21
|
|
HSBC
|
%1.44
|
%1.38
|
%1.44
|
%1.57
|
%0.13
|
|
Akbank
|
%1.29
|
%1.29
|
%1.34
|
%1.54
|
%0.25
|
|
Denizbank
|
%1.31
|
%1.31
|
%1.33
|
%1.54
|
%0.23
|
|
Ortalama Değer
|
%1.32
|
%1.30
|
%1.35
|
%1.53
|
%0.21
|
Bir diğer taraftan Konut fiyatlarındaki değişimi gözlemlemek için aşağıdaki tablodan yararlanmamız mümkündür.
|
Analiz Tablosu
|
Satılık m2 Fiyatı (YTL)
|
Kiralık m2 Fiyatı (YTL)
|
Amortisman Süresi (YIL)
|
|
|
Nisan 08
|
Yıllık değişim
|
Nisan 08
|
Yıllık değişim
|
Nisan 08
|
|
Türkiye
|
1,732
|
-3.46
|
10.63
|
-9.78
|
13.57
|
|
Ankara
|
1,177
|
-4.99
|
5.88
|
-36.31
|
16.67
|
|
Antalya
|
968
|
-10.99
|
5.16
|
-2.00
|
15.63
|
|
Bursa
|
983
|
-7.27
|
4.96
|
-11.88
|
16.53
|
|
İstanbul
|
2,009
|
-4.35
|
11.68
|
-2.18
|
14.34
|
|
İzmir
|
1,500
|
2.11
|
11.94
|
-36.82
|
10.4
|
Kaynak: Pozitifbank, Pozitif Emlak Endeksi
Aşağıdaki tabloda Ocak 2008’de değeri 100.000 YTL olan bir konut için kredi kullandığınız varsayılarak bir mukayese yapılmıştır. Bildiğimiz gibi 100.000 YTL’lik bir konut için çekebileceğimiz maksimum kredi miktarı 75.000 YTL’dir. Bu nedenle Ocak ayında kullandığımız kredi miktarı 75.000 YTL’dir ve Ocak ayı faiz oranlarımızın ortalama değeri ise %1.32’dir. Bir diğer taraftan Mart ayı için Türkiye’de satılık m2 fiyatlarının %4.35 azaldığını görüyoruz. Bu demek oluyor ki alacağımız evin değerinde Nisan ayı içerisinde yaklaşık %3.5 düşüş olduğunu varsayarsak 96.500 YTL’dir. Buda demek oluyor ki, değeri 96.500 YTL olan bir konut için kullanabileceğimiz kredi miktarı 72.375 YTL’dir. Fakat Nisan ayı için ortalama faiz oranımız %1.53’tür. Örnek kredimizin vadesinide 10 Yıl olarak belirlersek, bu rakamlar doğrultusunda aşağıdaki sonuçları elde ederiz:
|
|
Aylık Ödeme/YTL
|
Toplam Ödeme/YTL
|
|
Ocak 08
|
1.248
|
149.865
|
|
Nisan 08
|
1.320
|
158.509
|
|
Değişim
|
|
8.644
|
Bu hesaplamalarda toplam ödemede 8.644 YTL’lik fark 10 yıllık bir kredi için borçlandığımızı düşünürsek çok büyük bir fark değildir. Bu nedenle, Tablomuzdan da anlaşılabileceği gibi Ocak-Nisan ayları arasında faiz oranlarında %0.21’lik bir artış gözlenmesine rağmen konut fiyatlarındaki düşme nedeniyle konut edinmek açısından herhangibir farklılık gözlemlenmemektedir. Konut satın alırken sadece faiz oranlarına odaklanmak yanıltıcı olabilmektedir, bunun yanında konut fiyatlarının ve bu fiyatlardaki değişimininde iyi bir şekilde gözlemlenmesi gerekmektedir.
Bir diğer taraftan ileride faiz oranlarının düşmesi sizin için refinansmanı avantajlı bir hale getirecektir. Bu durumu göz önünde bulundurursak hem düşük konut fiyatlarından hem de kredi faizlerinin düşmesinden yararlanmanız söz konusu olabilir.