Bugün Türkiye’de insanlara “Mortgage nedir?” diye sorarsanız alacağınız cevaplar çeşitli oalcaktır: “Hiçbir fikrim yok”, “Ümit vaad eden bir gelişme”, “Kira öder gibi ev sahibi olacağımızı sanmıştık ama doğru değilmiş” gibi yorumlar ve yaklaşımlar insanların Mortgage konusunda kafalarının halen karışık olduğunu, Amerika’da yaşanan krizin de tuz biber olduğunu göstermektedir. Konut ipoteği teminatlı batı sistemi ev kredileri Türkiye’deki milyonlarca orta sınıf vatandaş için ev sahibi olabilme şansı yaratırken Mortgage terimi Amerika’da son zamanlarda yaşanan mortgage krizi ile özdeşleşmektedir. Finansal piyasalardaki olumsuzluk da Türkiye’de henüz yeni gelişmekte olan mortgage sistemini başlamadan duraklama sürecine getirmiştir. Türkiye, mortgage sisteminin öneminin kavradıkça Amerika’ nın yaşamış olduğu kötü deneyimlerden uzak durarak büyümek için sağlam temeller atabilir.
Tam olarak ne oldu ve Türkiye’ ye nasıl yayıldı?
Mortgage krizinin en büyük nedeni “Subprime Mortgage” adı verilen mortgage borçlarıdır. Amerika’da toplam pazar payının %15 ini oluşturan bu mortgage kredileri 2007’nin ortalarında toplam ödenmemiş mortgage borçlarının %50’sinden fazlasını oluşturmaktadır. Bu da piyasada en riskli olarak görünen “subprime” mortgagelardaki ödenmeme durumunun ani artışı anlamına gelmektedir. Borsada yaşanan IT krizinin ardından 2003 - 2005 dönemi boyunca bazı yatırımcılar düşük faizli krediler ile daha güvenli gördükleri Emlak piyasasına yatırım yapmayı tercih etmiştir. Birçok kişi faiz oranlarının çok uzun sure çok düşük seviyede kaldığı konusunda hemfikir olmasına rağmen gerekli zamanda tedbir alınamamıştır. Yatırımcılarının göz ardı ettiği emlağın fiyatı sürekli artış gösteren ve hiç bir zaman ani düşüş sergilemeyen “.com” hisselerinden farklı olarak daha hassas ve sınırlı bir sektör olmasıydı.
Gayrimenkule olan talebin artması gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden oldu ve borç veren kurumlar daha karmaşık ürünlerle daha fazla risk alabilir duruma geldiler: “Başlangıçta düşük ve zaman içerisinde artan faiz oranları, peşinat gerektirmeyen esnek ürünler” tüketiciye cazip paketler halinde sunulurken zaman içerisinde tüketicilerin artan aylık taksitleri ödeyememesiyle birlikte sorunlar ortaya çıkmaya başladı. Kredi ürünlerindeki esneklik olgusu ve rekor niteliğindeki düşük faiz oranları gün geçtikçe daha çok kişiyi gayrimenkul çılgınlığının içerisine çekerek daha sonraki aşamalarda bu piyasaya olan talebin azalmasına, bozuk ve niteliksiz bir borçlanma döngüsüne ve son olarakta sorumsuz diye nitelendirebileceğimiz borç verme alışkanlığına neden oldu.
Küresel kredi pazarındaki gelişmişlikten dolayı, yerel bankalar tarafından bu dönemde kullandırılan riskli Amerikan subprime mortgage kredilerinin büyük çoğunluğu hızlı bir şekilde bu kredileri büyük yığınlar halinde toplayıp, ayrıştırıp ve “türev” enstümanlar olarak bilinen diğer karmaşık borç ürünleriyle harmanlayan daha sonra da yatırımcılara sistematik subprime riskini yansıtmayan fiyatlardan veren kurumlara yeniden satıldılar. Ana konuya dönecek olursak, düşük faiz oranları uygulanan kampanya dönemi, normalde kredinin başlangıcından sonraki 6-12 aylık dönem, sona erdiğinde borçlular hızlı değişen oranları ödemekte zorluk çekmeye başladılar. Küresel borç sistemi boyunca yayılan sorunlu subprime mortgage borçları dünya genelindeki portfolyoları da etkilemeye başlayınca subprime mortgage krizi daha büyük küresel bir kredi krizi haline geldi.
Bu kredi krizi, “Likidite” olarak bilinen bankaların borç vermek üzere ihtiyaç duydukları hazır nakit paraya olan erişimini sınırlandırarak dünya üzerindeki tüm bankaları etkiledi. Yabancı kaynaklardaki bu gelişmeler üzerine yüksek likidite maliyeti ile karşılaşan Türk Bankaları, bu maliyetlerdeki artışı tüketicilere kredi ürünlerinde daha yüksek faiz oranı uygulayarak aktarmak durumunda kaldılar. Amerikan subprime mortgage pazarındaki bu sorumsuzluk Türkiye gibi tam olgunlaşmamış mortgage piyasasına direkt bir etkisi olmasa da Türk Bankaları ve tüketiciler şu anda yayılan bu krizin etkilerini hissediyorlar.
Bu Kriz Güvenli Türkiye Mortgage Piyasası için Öğretici Niteliktedir
Türkiye’de şu anda uygulanmakta olan mortgage sisteminin Amerika’da bir süredir devam eden mortgage kaynaklı krizin temelinde yatan hatalardan etkilenme olasılığı son derece düşüktür. Bunun birinci sebebi, daha henüz olgunlaşmamış olan Türkiye Mortgage piyasasında üst ve alt gelir seviyesinden aileler için farklı faiz oranları uygulamasının söz konusu olmamasıdır. Mortgage sisteminin uygulanmasında başlangıç noktasında olan Türkiye’de, bankalar belirli bir gelir ve kredi değerlendirme sürecinden geçen tüketiciler için sabit ödeme imkanı sunan ve diğer ürünlere nazaran daha az risk taşıyan sabit faizli ürünlerle hizmet vermektedir. İkinci sebep olarakta, Mortgage piyasası ürünlerinin menkul kıymet niteliği taşımaması, dolayısıyla borç vermeden kaynaklanan riski dış kaynaklı yatırımcılara aktaramaması ve bütün borç kaynaklı riski üstlenmesinden kaynaklanmaktadır. Son olarak ise Türkiye’deki bankaların tüketicilere anlaması zor ve tuhaf diye nitelendirebileceğimiz 1-2 yıl sonra tüketicileri büyük yükümlülükler altına sokabilecek ürünleri piyasaya sürmemesi bu piyasanın güvenli bir piyasa olduğunu gösteren bir sebeptir.
Amerika’daki Mortgage krizinin öncesinde Türkiye’nin orta sınıfına hitab etmeyi taahhüt eden mortgage sistemi gibi Amerika’daki Subprime Mortgage ürünleri ile milyonlarca düşük gelirli Amerikan vatandaşına uzun yıllar boyunca ev sahibi olma imkanı verilmiştir. Bugünkü Türkiye mortgage piyasasıyla Amerikan mortgage piyasasının başarısız olan “Subprime” kredileri ilişkilendirmeye çalışmak hatalı sonuçlara neden olacaktır. Aslında, Türkiye mortgage piyasası önümüzdeki yıllarda gelişirken Amerika’da mevcut sistemde oluşan sorunlar Türkiye’de mortgage piyasası üzerinde etkisi olan yasal düzenlemeleri yapan kurumlar, bankacılar ve tüketiciler için öğretici nitelik taşımaktadır ve Türkiye mortgage piyasası için bu açıdan faydalar çıkarmak mümkündür.